Революция в долевке. Правительство предложило собственное видение 214-ФЗ

Госдума РФ одобрила пакет поправок в закон о долевом строительстве, разработанных Минстроем. Документ заметно ужесточает требования к застройщикам и в принципе усложняет их работу.

Так, в числе прочего поправки отменяют судебное приостановление работы строителей, заменяя решение суда на решение «контролирующего органа».

Что новенького?

Документ был принят по втором чтении 19 июля и окончательно утвержден 21 июля. В ходе пленарных заседаний депутаты Госдумы отмечали, что предложенные поправки позволят надежнее защитить граждан от недобросовестных застройщиков. Однако с вступлением закона в силу защита, похоже, понадобится уже и самим застройщикам.

Так, например, разработанный Минстроем пакет поправок отменяет возможность поручительства и складочного капитала – эти механизмы сегодня используются для того, чтобы соблюсти требования к уставному капиталу компаний. Также у застройщика теперь не может быть задолженности по налогам больше 25 % от стоимости его активов. Помимо этого, он должен будет предоставлять бухгалтерскую отчетность и результаты аудиторской проверки дольщикам и фонду.

Документ в целом ужесточает финансовые требования к застройщикам. Компании обязаны будут поддерживать достаточность собственных средств на уровне 10 % от стоимости объекта все время, что идет строительство. А банковское сопровождение деятельности строителей становится обязательным требованием к застройщикам.

В принятых поправках также описан механизм работы компенсационного фонда, где будут аккумулироваться средства на помощь обманутым дольщикам. По идее Минстроя, в России необходимо создать публично-правовую компанию «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства». На нее будут возложены функции по управлению компенсационным фондом.

Минстрой предлагает установить минимальный размер взносов в этот фонд на уровне 1,2 % от стоимости ДДУ. При этом такая сумма будет действительна до 1 июля 2018 года, после чего размер взносов будет определяться в соответствии с разработанной и утвержденной методикой, но не чаще 1 раза в год. Параллельно с этим документ упраздняет страхование гражданской ответственности и банковское поручительство, которые используются застройщиками сегодня.

Кроме того, министерство предложило установить и максимальную сумму компенсации – она будет эквивалентна стоимости 100 кв. м жилья. Как уже сообщалось, эта площадь станет отправной точкой для расчета компенсации, таким образом, полностью возместить ущерб смогут только покупатели небольших квартир (см. статью «Компенсационная максима», «Кто строит в Петербурге» № 26, 2017).

Самым пугающим для рынка положением документа стал пункт о возможности внесудебной приостановки деятельности застройщика. Минстрой разрешает производить ее путем направления предписания контролирующего органа (то есть Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства) без предварительных процедур.

Первая реакция

Девелоперы считают, что выводить долевое строительство, которое является ярким примером гражданско-правовых отношений, за пределы судебного регулирования – как минимум странно, и такая власть контролирующих органов способна фактически «утопить» любого девелопера.

Директор по развитию ГК «Аквилон-Инвест» Виталий Коробов подчеркивает, что изменения вызовут сложности в работе застройщиков, но полагает при этом, что они будут не критичны. «Опыт показывает, что мы адаптируемся к любым нормативным изменениям. В свое время много претензий было к 214‑ФЗ, но он сделал рынок цивилизованней, – говорит он. – Поскольку страхование ответственности застройщика отменено с 1 июля, а функционирование компенсационного фонда предлагается только с 1 октября нынешнего года, в этот период застройщик не может законодательно обеспечить мероприятия по страхованию ответственности, а следовательно, заключать ДДУ, привлекать денежные средства дольщиков и осуществлять строительство. Запрет на расходование средств дольщиков на возмещение затрат на приобретение земельного участка, прав на него, проектирование, изыскания, экспертизу, которые непосредственно относятся к строительной деятельности, негативно скажется на принципах открытости использования средств дольщиков».

Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова прогнозирует, что ужесточения 214‑ФЗ могут привести к удорожанию жилья и осложнению деятельности застройщика.

«Требования к уставному капиталу уже привели к тому, что ряд вполне благонадежных компаний, которые были мелкими застройщиками на областном рынке, прекратили свою деятельность и сейчас работают исключительно на подряде, – говорит эксперт. – Эти компании, как правило, не имеют доступа к кредитным ресурсам и выполнить самостоятельно жесткие требования к уставному капиталу не могут».

Г‑жа Денисова называет абсурдным запрет расхода средств дольщиков на возмещение затрат на приобретение земельного участка, проектирование, изыскания, экспертизу. «Последние три пункта – это неубиенные сметные затраты. Что касается земельного участка, то тоже непонятно, из каких еще средств должны возмещаться затраты, как не из средств дольщиков, – недоумевает эксперт. – В понимании законотворцев застройщик должен подарить земельный участок либо арендные платежи? Без выполнения этих статей расходов невозможно выйти на получение разрешения на строительство объекта».

Предельный размер возмещения обманутым дольщикам тоже вызывает вопросы у девелоперов. «100 метров – это не такая уж большая квартира. За них платятся такие же отчисления, как и со студий в 23 метра. Почему компенсация должна ограничиваться, если все действия производятся легально, платятся честные деньги за квартиру, уплачиваются честные отчисления в фонд и налоги в казну», – подчеркивает г‑жа Денисова.

Директор департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев говорит, что разработанные поправки условно можно поделить на три категории: те, которые можно только приветствовать, поправки, механизмы реализации которых пока неясны, а также изменения, которые вызывают лишь недоумение.

«К положительным нововведениям следует отнести исключение из проектной декларации сведений о площади комнат и других помещений в доме. Эта информация и так содержится в поэтажных планах, и ее дублирование просто раздувало проектную декларацию до 200–300 страниц, – поясняет спикер. – К непонятным изменениям стоит отнести положения о внесудебной приостановке деятельности застройщика. Хотелось бы яснее понимать, каким будет механизм, в каких случаях может быть приостановлено строительство. К третьей категории поправок я бы отнес положение о расчете компенсаций «обманутым дольщикам». Почему они ограничиваются площадью квартиры и минстроевской стоимостью квадратного метра? Очевидно, что это – не рыночные параметры. При этом сумма отчислений в компенсационный фонд привязана к реальной, рыночной стоимости квартиры. Это не очень честно по отношению к покупателям».

Г‑н Терентьев также отмечает, что установленный размер отчислений в компенсационный фонд вызывает удивление. По его словам, цифра в 1,2 % от суммы ДДУ несколько завышена, ведь сейчас в рамках страхования тарифы существенно ниже. Увеличение этой суммы станет для застройщика дополнительной финансовой нагрузкой, которая в масштабах всего проекта окажется весьма значительной. Эти расходы лягут также и на плечи покупателей. Для текущего состояния рынка это – нежелательные изменения. «Вопросы вызывает и положение о необходимости внесения отчислений в компфонд не позднее чем за три дня до подачи договора на регистрацию. Это может привести к задержкам в регистрации ДДУ и, соответственно, задержкам в получении денег застройщиком. Не прописаны и отношения застройщиков с Росреестром», – говорит он.

«Это очень неоднозначные новации, а некоторые из них противоречат здравому смыслу. Например, почему с застройщиков в компенсационный фонд будут собирать процент от рыночной стоимости квартиры, а покупателям выплачивать компенсации «по нормативам»? Также непонятно, почему появился запрет на компенсацию из денег дольщиков расходов на покупку земельного участка, проектирование, инженерные изыскания. Без этих этапов дом не построишь. Это тоже часть проекта. С принятием данных поправок застройщик будет вынужден выполнять все это за счет собственных средств или проектного финансирования, которое доступно далеко не всем застройщикам», – со своей стороны отмечает генеральный директор СК «Красная Стрела» Николай Урусов.

Источник: https://ktostroit.ru/news/273166/