Как рынок недвижимости адаптируется к низкой конъюнктуре

Стагнация спроса на недвижимость – рутина российского рынка по меньшей мере с начала 2015 года. Длительность стагнации имеет очень важные последствия. Речь идет не просто о кризисе, который можно переждать, но о новых условиях существования. И все участники рынка – инвесторы, девелоперы, строители риэлторы – начинают к ним приспосабливаться.

Инвесторы меняют философию

Прежде всего – происходит перестройка поведения владельцев инвестиционного жилья (и вообще инвестиционных объектов). Предложение на рынке сжимается, несмотря на то, что существуют владельцы объектов недвижимости, в принципе готовые их продать. Но инвесторы не готовы продавать без прибыли – и поэтому откладывают продажи. Спекулянты недвижимости надолго переходят в роль арендодателей. По данным опроса Prisma Group, большая часть инвесторов придерживаются долгосрочной инвестиционной стратегии. Покупка сейчас, продажа через 3 года или 5 лет. Ожидания от разницы в цене покупки и продажи в общей массе не более 15% по Москве и не более 10% по Московской области.

Как отмечает руководитель отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко, «собственники не спешат продавать квартиры просто по той причине, что не хотят уходить в минус.  Инвесторы, которым невыгодно продавать жилье, сдают свои квартиры в аренду, обеспечивая себя стабильным заработком».

Впрочем, переход в состояние арендодателя – тоже скорее вынужденная мера. Директор по развитию краудфандинговой площадки недвижимости AKTIVO Дмитрий Михайлов сообщает, что сегодня в Москве снизились не только цены на жилье, но и арендные ставки, при этом предложение квартир в аренду превышает спрос. В результате средняя доходность квартиры, сдаваемой в аренду в Москве, составляет сейчас примерно 5%, что ниже ставок по банковским депозитам. То есть положив деньги в банк, инвестор заработает больше.

По словам Дмитрия Михайлова, период низких цен на недвижимость во многом изменил саму философию инвестора. Если раньше недвижимость могли брать чуть ли не по любой цене, лишь бы «припарковать» в нее свободные средства, теперь таких инвесторов на рынке практически нет. Инвестор стал мыслить рационально: просчитывать доходность и стараться учитывать все возможные риски.

Об инвесторах трех видов

Директор по продажам новостроек Prisma Group Кирилл Кузьмин выделяет три вида инвесторов в недвижимость –  профессиональные спекулянты, «полупрофи» и «частники-любители».

«Профессиональный инвестор-спекулянт дожидается высокой конъюнктуры, – говорит Кирилл Кузьмин, – то есть ведет себя очень пассивно. Не покупает и не продает. Он ушел на более быстроменяющиеся рынки».

С другой стороны, «полупрофи», для которого заработок на купле-продаже недвижимости – лишь дополнительный источник дохода, также снизил свою активность.

«Он никогда не вел себя очень активно, – объясняет Кузьмин. – Он всегда следовал течению. Растет капитализация по большинству объектов на рынке – он покупает и зарабатывает, не растет – не покупает. Сейчас рентабельность операций с недвижимостью снижается, следовательно, и инвестор не спешит размещаться на этом рынке».

Есть еще инвесторы-любители, то есть физические лица, целью которых является не приумножение капитала, а его сохранение. По оценке Кузьмина, даже в условиях стагнации они остаются наиболее преданными поклонниками недвижимости. Они, как правило, не утруждают себя глубоким анализом финансовых показателей, их основной приоритет – надежность застройщика; именно они последний год составляют «инвесторский костяк» в массе покупателей новостроек Москвы и МО.

В фаворе – торговая недвижимость

Все сказанное выше относится, прежде всего, к жилью.  Коммерческая недвижимость доходнее жилой, сюда перетекают «неприкаянные» средства инвесторов, и объем инвестиций в нее сейчас растет. В то же время, как отмечает Дмитрий Михайлов из AKTIVO,  если раньше наибольший объем инвестиций приходился на офисную недвижимость, в последние годы мы видим интерес инвесторов к торговой недвижимости. Именно этот сегмент наименее пострадал в кризис. К примеру, ведущие торговые сети в последние годы лишь наращивали свой оборот – как и снимаемые торговые площади. Также росту интереса к торговой недвижимости способствовало и фактическое отсутствие ввода в эксплуатацию новых крупных ТЦ. Согласно данным компании JLL, во 2-м квартале 2017 года доля вакантных площадей в качественных торговых центрах Москвы уменьшилась с 7,2% до 6,4%. Показатель продолжит снижаться и к концу года, по прогнозу AKTIVO,  достигнет минимального уровня с начала 2015 года – 6%.

«Вторичка» догнала «первичку»

Еще одно любопытное последствие длительной стагнации – изменение соотношения спроса на первичный и вторичный рынок. Уменьшение платежеспособного спроса заставило покупателей больше смотреть на «вторичку».

«По инвестициям первичный рынок всегда был интереснее, чем вторичное жилье, так как основной рост цены происходит по мере повышения стадии готовности проекта, – говорит Елена Мищенко из «НДВ-Недвижимость». – Однако в этом сегменте число частных инвесторов стало существенно меньше. Исключение составляют проекты с хорошей транспортной доступностью, качественной концепцией и перспективами для роста цен (открытие метро в шаговой доступности)».

Как сообщают в ипотечном банке «ДельтаКредит», ставки по ипотеке на первичное и вторичное жилье в 2017 году сравнялись, поэтому стало чуть легче продвигать, первичка перестала выглядеть для клиентов более привлекательной.

«В связи с этим банки вместе с застройщиками задумались над тем, как повысить интерес к новостройкам, – рассказывает руководитель управления маркетинга банка «ДельтаКредит» Алексей Тартышев. – Способов не так много, основные – это дисконт по ставке (временный или на весь срок кредитования) и «ипотечные каникулы» (механизм, не требующий вложений от застройщика, когда банк предлагает клиенту пониженный платеж на первые несколько лет обслуживания ипотеки). Мы пошли по второму пути и внедрили такой продукт еще в начале апреля, а кто-то пошел по первому».

Строители экономят

Если верить Елене Мищенко из «НДВ-Недвижимость», стагнация также положительно повлияла на качество строительства.

«На фоне жесткой конкуренции застройщики вывели на рынок качественные и привлекательные по своей стоимости проекты жилья», – говорит эксперт.

Впрочем, куда важнее то, что строители стали усиленно искать пути сокращения издержек. На предпроектном этапе это – снижение цены покупки земельных участков. На дальнейших этапах – оптимизации расходов практически по каждой статье.

«Строительные компании вынуждены подстраиваться под условия функционирования рынка недвижимости, – рассказывает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик. – При низкой конъюнктуре целесообразнее уменьшать расходы на работу. Например, сейчас маленькие строительные компании объединяются с другими коллегами и организуют совместное ведение бизнеса. Это помогает им правильно распределить бюджет, тем самым сэкономив средства. Крупные участники строительного бизнеса начинают заниматься собственным производством строительных материалов. Таким способом они экономят деньги и время на отношения с субподрядчиками».

Впрочем, на маркетинге в этих условиях экономить нельзя.

«Только расходы на рекламу, маркетинг и продажи дальновидные застройщики и инвесторы оптимизируют, при этом не обязательно сокращая в объемах, а, скорее, даже наращивая», – замечает Кирилл Кузьмин.

Продажи – зона особого внимания

Наконец, серьезное влияние стагнация оказала на риэлторов.

«Мы наблюдаем некоторое сокращение числа риэлтерских агентств и числа частных риэлторов, – рассказывает  Дмитрий Михайлов из AKTIVO. –  Снижается маржинальность бизнеса, риэлторам сложнее найти себе клиентов и т.д. Снижение маржинальности традиционного риэлтерского бизнеса легко заметить невооруженным взглядом, открыв любую базу недвижимости, к примеру, ЦИАН. Мы легко можем заметить, что риэлтерская комиссия, которую платит арендатор за аренду квартиры, составляет уже не 100% от месячной стоимости аренды жилья, а 50-40%, иногда даже меньше. На вопрос, как приспосабливаются к кризису риэлторы, можно ответить просто: они вынуждены соглашаться на меньшую прибыль от операций с недвижимостью. Многие риэлтерские компании стараются диверсифицировать свой бизнес, выходить в сегменты, в которых ранее не работали и т.д».

Мобилизуются все известные маркетинговые инструменты – от рекламы до скидок. Как рассказывает Алексей Зубик из BSA, сейчас строительные компании все чаще выбирают интересные истории, чтобы привлечь внимание к своим объектам недвижимости и рассказать о выгоде их приобретения. К примеру, тест-драйв квартир и апартаментов, где можно пожить в течение 2-3 дней. Тем самым вы знакомитесь с условиями, в каких будете жить, купив жилье.

Еще один качественный инструмент – современные презентационные технологии. Например, 3D-mapping, что является проекцией будущего жилья. Такая технология позволяет заглянуть в каждый уголок квартиры. Можно ознакомиться с планировкой, выявить все достоинства и недостатки.

Кроме того, застройщики прибегают к акциям, позиционирующим себя как глобальная распродажа жилья – например, «черная пятница на рынке недвижимости».  Механика акции базируется на предоставлении скидок и крайне сжатых сроках – в рамках пятницы все происходит так стремительно, что люди порой не замечают, как приобрели квартиру или апартаменты.

«Что касается повышения эффективности коммерческой функции в комплексе, сейчас это тема номер один у большинства профессиональных девелоперов, – говорит Кирилл Кузьмин из  Prisma Group. – У нас значительно повысился спрос на услуги по модернизации отделов продаж застройщика и постановку системы управления воронкой продаж».

При этом именно в период низких цен на недвижимость и снижение спроса на нее со стороны инвесторов в России появились сразу две краудфандинговые площадки недвижимости.  Первая из них – AKTIVO, основанная известным бизнесменом Оскаром Хартманном, вторую развивает ГК «Основа» экс-главы группы «Мортон» Александра Ручьева. Площадки предполагают коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость, чем снижают порог входа в доходные объекты для частных инвесторов.

Источник- www.if24.ru