Будущее наступает на недвижимость

Эксперты «большой четверки» консалтинговых компаний решили заняться футурологией и выяснить, как повлияют современные технологические новации на рынок недвижимости в будущем

По их оценке, привычные сегменты полностью не исчезнут, но их ждет серьезная трансформация.

Торговая недвижимость

Наиглавнейшим фактором, оказывающим влияние на сегмент торговой недвижимости в настоящее время, безусловно, является развитие онлайн-торговли.

По данным Colliers International, общемировой объем E‑commerce в 2016 году составил 1,8 трлн долларов. В России объем рынка онлайн-торговли за последние 5 лет вырос в 2 раза. При этом в общем товарообороте страны пока он составляет лишь 3,3 % (920 млрд рублей, или 13 млрд долларов в год). Широкое распространение интернета и высокая доля пользователей смартфонов обеспечили большую аудиторию онлайн-ретейла в России – 17 % потребителей покупают товары в Сети.

Интересно сравнить эти цифры с данными по другим странам. В США доля сторонников онлайн-покупок достигла 79 %, и это один из самых высоких показателей. При этом доля онлайн-торговли в общем товарообороте в 2016 году относительно невелика: всего 8,5 %. А вот в Китае интернет-покупки делают всего 30 % граждан. Однако на них приходится 18,4 % товарооборота.

Высокие темпы роста E‑commerce даже вызвали мнение, что доля традиционных форм торговли сначала уменьшится, а потом и вовсе сойдет на нет, вместе с торговой недвижимостью. Но эксперты считают этот взгляд ошибочным и ожидают не исчезновения, а изменения этого сегмента.

Развитие онлайн-торговли не приведет к ликвидации торговых центров, убежден генеральный директор Maris в ассоциации с CBRE Борис Мошенский. «Поводов для беспокойства у собственников торговой недвижимости в России пока нет. Культура потребления в РФ начала развиваться только в постсоветское время. Людям еще не успели надоесть ТРЦ. Поэтому онлайн- и офлайн-торговля в России будут развиваться параллельно», – отметил он. При этом, по мнению эксперта, торговые объекты ждет определенное перепрофилирование, приспособление к новым тенденциям.

А по словам генерального директора Colliers International в Петербурге Андрея Косарева, сейчас происходит встречное движение онлайн- и офлайн-операторов. «С одной стороны, очень многие традиционные магазины создают интернет-площадки. Но с другой – онлайн-операторы все активнее стремятся задействовать помещения в ТРЦ для размещения пунктов выдачи заказов. А владельцам ТРЦ такие арендаторы также нужны, поскольку серьезно увеличивают трафик посетителей их объектов», – говорит он.

По оценке экспертов, наблюдающийся в последние годы рост развлекающей составляющей в ТРЦ – это как раз один из ответов на «угрозу» онлайн-торговли. Посетителям предлагают форматы, которые недоступны через интернет. Коммерческий директор ТРЦ «Галерея» Дмитрий Зубков считает онлайн-ретейл не угрозой, а дополнительной возможностью для развития. «Безусловно, мы смотрим вперед и уже меняем концепцию досуговой составляющей торгового центра. Одним из шагов является увеличение ресторанной зоны. Каждый ТЦ решает этот вопрос по-своему», – говорит он.

По данным директора по логистике и формированию заказов «Юлмарта» Павла Олонова, лишь 25 % покупателей выбирают доставку товара на дом; еще 25 % приходят в пункты выдачи товара, а 50 % – предпочитают центры исполнения заказов. «Причем есть очень интересная тенденция. Если стоимость онлайн-покупки невелика, клиент часто выбирает доставку. В то же время, если цена товара соизмерима со средним доходом на одного члена семьи, то клиенту важно посетить центр. Мы связываем это с эмоциональной составляющей важной для семьи покупки: «поход в магазин» становится своего рода частью праздника. В этом случае наличие оборудованного торгового зала у онлайн-ретейлера становится важным преимуществом», – говорит он.

Андрей Косарев также отмечает важность эмоционального фактора. «Общеизвестно, что атмосфера ТЦ стимулирует людей тратить, в том числе приобретая и незапланированные к покупке вещи. Соответственно, «холодные», рассудочные онлайн-покупки приводят к снижению товарооборота. А раз так – целесообразно расположить пункт выдачи в ТРЦ, чтобы простимулировать клиента продолжить тратить деньги. И этот фактор также будет способствовать сохранению торговой недвижимости, пусть и в несколько видоизмененной форме», – заключает он.

Складская недвижимость

В теснейшей связи с развитием E‑commerce находятся и перспективы складской недвижимости.

Согласно результатам исследования, которое провели CBRE и «Логистик девелопмент», развитие онлайн-торговли потребует строительства в РФ к 2020 году 1,5 млн кв. м складских площадей. А если учитывать возможный приход на российский рынок крупных международных онлайн-операторов, то к этому объему нужно добавить еще 1,8 млн кв. м складов, сообщил Борис Мошенский.

Кроме того, по его словам, нужно создание эффективно работающей многоступенчатой логосистемы. «Потребность в быстрой обработке интернет-заказов и оперативной доставке провоцирует необходимость формирования многоуровневой логистической схемы, которая сочетала бы склады разных типов в разных локациях. На данный момент в Петербурге существует дефицит предложения, способного удовлетворять текущим спецификациям онлайн-ретейла (размер, конфигурация, локация). Поэтому большая часть проектов сейчас реализуется по схеме built-to-suit. Эта тенденция может сохраниться и в будущем, учитывая невысокую доходность складских объектов», – отмечает эксперт.

«Необходимо также учитывать, что к складским комплексам, используемым онлайн-операторами, предъявляются специфические требования. Например, необходимо увеличенное число транспортных доков», – добавляет Борис Мошенский.

Как отметил Павел Олонов, требования современных онлайн-ретейлеров к складу содержат не просто набор площадей, высоту потолка или большее количество доков. «Существуют критерии, которые многие упускают из вида. Сейчас при проектировании склада необходимо учитывать параметры повышенной безопасности и охраны труда. А рост количества ассортимента интернет-магазинов неизбежно приводит к тому, что помещения должны иметь отсеки для хранения разных типов товаров, с соблюдением различных требований к условиям складирования», – рассказал он.

Интересно, что недавно «Юлмарт» объявил о старте пилотного этапа проекта по запуску федеральной маркетплейс-платформы, ориентированной именно под нужды онлайн-торговли. Услуги будут включать размещение информации о товарах на сайте, транспортировку, приемку и хранение товаров, доставку и выдачу заказов клиентам, возвратную логистику, а также консалтинг. Начальный этап проекта предполагает использование 10 тыс. кв. м складских площадей в Петербурге.

Офисная недвижимость

Генеральный директор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков отмечает, что новые технологии открыли широкие возможности для формирования хоум-офисов, а также других схем внеофисной работы. «Интересно, однако, что общая площадь офисов компаний при этом практически не сокращается, поскольку увеличивается доля зоны отдыха и общения. Компании начинают более продуманно подходить к локации офиса и его внутренним планировкам. Затраты на подобную трансформацию считаются оправданными, поскольку она способствует удержанию персонала. Ведь, по данным Knight Frank, потеря одного из топ-менеджеров в среднем обходится компании в 150 % от его годового заработка», – говорит он.

«Требования к офисам повышаются и трансформируются в соответствии с потребностями сегодняшнего дня», – соглашается руководитель офиса JLL в Петербурге Андрей Амосов. Он рассказал о результатах международного исследования Workplace powered by Human Experience, которое было проведено JLL. В рамках этой работы изучались изменения офисного пространства под влиянием новых требований.

Согласно полученным данным, почти 70 % респондентов назвали ощущение счастья в качестве основного фактора формирования рабочей атмосферы. Далее в списке важнейших «ингредиентов» идеальной офисной работы идут признание (60 %), персональные тренинги (54 %), креативность (53 %), возможность сконцентрироваться (47 %). При этом только 52 % признали, что полностью удовлетворены своей нынешней рабочей средой. 42 % выразили готовность отказаться от формата персонального стола в пользу более инновационных практик – открытого офисного пространства, незакрепленных рабочих мест. Следовательно, компании должны предоставить своим сотрудникам свободу выбора, как, где и когда им работать.

«Таким образом, основными трендами при формировании офисной недвижимости будущего станут высокая адаптивность пространств, увеличение многофункциональности площадей», – резюмирует Николай Пашков.

Кроме того, по мнению Андрея Амосова, офисные объекты в ближайшее время ждет дифференциация на традиционные и «модерновые». «Поскольку у арендаторов разные предпочтения, владельцам бизнес-центров придется подстроиться под их желания. «Продвинутые» компании, где работает много креативной молодежи (IT-сфера, дизайнеры, представительства западных фирм), предпочитают наличие open space, зон отдыха, коммуникативных пространств. Консервативная кабинетно-офисная «нарезка» востребована у производственных компаний, нефтегазового сектора», – отмечает он.

В силу того, что различия в предпочтениях предопределяют разницу в «начинке» офисного пространства, владельцам бизнес-центров надо будет подстраиваться под эти требования, что и приведет к расслоению сегмента, считает эксперт. «Современные офисные объекты потребуют несколько больших затрат, но и арендные ставки в них могут быть выше», – отмечает Андрей Амосов.

«Вслед за изменением функционала пространства отдельно взятого офиса меняется и само понятие бизнес-центра. В Европе появляются примеры многофункциональных центров, где наряду с офисной функцией возникают образовательные, производственные, научно-исследовательские, досуговые и другие», – заключает Николай Пашков.

Источник - https://ktostroit.ru/news/273269/