Прогноз на городские склады в 2019г.

ДОЛЯ ГОРОДСКИХ СКЛАДОВ УВЕЛИЧИТСЯ

Рынок складской недвижимости Екатеринбурга удерживает позиции одного из лидеров по многим позициям. В этом году региональные игроки приготовили к вводу 120 тыс. кв. метров спекулятивных площадей. Основной драйвер спроса — торговый ритейл и интернет-торговля.

За почти 14 лет развития складского рынка аналитики выделили следующие основные тренды: стабильный рост спроса и достижение им исторического максимума в 2018 г., перераспределение спроса от логистических операторов, доля которых в 2005-2008 гг. составляла около 43% от общего объема спроса, в сторону ретейлеров (доля которых в период с 2005 – 2008 гг. составляла около 17%, а по предварительным итогам 2018 г. доля ретейлеров составила около 37% от общего объема сделок), серьезные качественные конструктивные изменения складов.

Дорога вверх 

• По статистике, представленной компанией Knight Frank в сборнике «Гид. Склады РФ-2019», в 2018 году на региональных рынках России ( без учета Москвы и Санкт Петербурга ) было введено в эксплуатацию 276 тыс. кв. метров складских площадей. Крупнейшие объекты — распределительный центр Х5 Retail  Group в Ярославле площадью 34 тыс. кв. метров, логистический центр «Почты России» в Казани площадью 36 тыс. кв. метров, распределительный центр «Монетка» в Екатеринбурге площадью 34 тыс. кв. метров.

• Урал в целом считается одним из наиболее востребованных регионов для складской логистики. По расчетам Виталия Хиля, на начало этого года общий объем складов класса А и В в крупнейших городах составил 1,9 млн кв. метров: на Екатеринбург приходится 1,4 млн кв. метров, Челябинск и Пермь — 300 и 200 тыс. кв. метров соответственно, активно развивается Тюмень, где уже построены распределительные центры компании «Магнит» и Х5 PERAIL Group площадью 7 тыс. кв. метров.

• По итогам 2018 года в регионах России было арендовано или куплено площадей на 220 тыс. кв. метров, это в 2,2 раза меньше, чем в 2017 году. В Екатеринбурге объем сделок также оказался на 27% ниже. Эксперты рынка объясняют это недостатком готовых предложений, устраивающих заказчиков. При этом уровень вакантных площадей несколько лет стабильно держится невысоким и в большинстве городов России составляет 3 — 4-5%.

• Аналитики Knight Frank характеризируют текущее состояние рынка как сбалансированное. Однако важно отметить, что ни новые склады класса А, ни более ранние аналоги уже не арендуются как «горячие пирожки», арендаторы и покупатели стали все больше внимания уделять расположению с точки зрения удобства выстраивания логистических цепочек поставок и качественным характеристикам объекта. 

• Важно не только количественное, но и качественное изменение складского рынка, в том числе совершенствование конструктивных особенностей склада. Например, сейчас при строительстве складов класса А используются сэндвич панели, которые не перегреваются летом и не переохлаждаются в зимнее время года, специальные тепловые завесы рядом с погрузочно-разгрузочными доками, светодиодные светильники с датчиками движения, уход от встроенных мезонинов, отбойники у погрузочно-разгрузочных зон, офисные группы отделываются антивандальными материалами и т.д. Также если ранее стандарт по количеству доковых ворот был на уровне 1 на 1000 кв. м склада, то сейчас этот показатель уже составляет в большинстве случаев 1 на 650-700 кв. м.  Логисты уступили ретейлу.  

• За последние 14 лет существенно изменился и портрет арендатора. Если в 2006-2008 гг. основную долю в структуре спроса формировали логистические операторы, то сейчас их место заняли ретейлеры. По словам аналитиков Knight Frank, это свидетельствует об изменении их схемы взаимодействия с клиентами. До 2008 г. логистические операторы самостоятельно арендовали большие объемы складских площадей и привлекали на данные площади клиентов. Сейчас же ситуация прямо противоположная: ретейлеры арендуют или покупают складские площади и либо выстраивают логистику самостоятельно, либо привлекают профессиональных логистических операторов. Стоит также отметить рост доли компаний интернет-торговли, которая существенно выросла и продолжит увеличение в перспективе нескольких лет. При этом аналитики Knight Frank подчеркивают, что на рынке наблюдается мультиканальное (multi-channel) развитие торговли, т.е. offline-ретейлеры запускают online платформы, а online-ретейлеры открывают шоу-румы, пункты обслуживания/выдачи заказов. Зачастую ретейлеры (как online, так и offline) не располагают отдельными складами для обслуживания торговых точек и online заказов, а также не всегда выделяют на складе отдельные зоны хранения и комплектации для торговых точек и для online-заказов.  Гонки на выживание 

• Один из вызовов современной логистики – обеспечить доставку конечным потребителям. Если раньше логистические операторы преимущественно работали в сегменте B2B, то сейчас одной из основных задач является обеспечение высокого уровня сервиса и своевременной доставки заказа до клиента (т.е. доля B2С в логистике увеличивается). По словам Сергея Кузичева, скорость доставки заказа до покупателя является ключевым конкурентным преимуществом. Если 10 лет назад покупатель был готов ждать свой заказ в течение 2-3 дней, то сейчас срок доставки заказа не должен превышать сутки. А также новой «фишкой» ретейлеров, доставляющих покупки, стало то, что помимо заказа курьер привозит потенциальному покупателю дополнительные вещи. Например, покупатель заказал куртку, и при получении заказа курьер предлагает купить шапку, перчатки и шарф. Логистика для «спонтанных покупок» 

• Новым же трендом для нашей страны стало развитие omni-channel, т.е. перекрещивание различных каналов продаж. В данном случае покупатель получает возможность сделать заказ где угодно и получить его в любом удобном месте.  Например, он может сделать заказ через мобильное приложение, а забрать в offline магазине. Или покупатель может сделать заказ недостающего размера или отсутствующего артикула через специальный терминал в offline магазине, а получить дома. На западе омниканальный ретейл появился около 5-6 лет назад, в России – около 2-3 лет назад.  

• Для обеспечения скорости и качества доставки для omni-channel ретейла логистическим операторам приходится серьезно корректировать текущие бизнес-процессы, модифицировать WMS систему для отслеживания статуса исполнения заказа на складе, оборудовать автомобили системами контроля, отслеживающими расположение, и т.д. Выстраивание логистики для omni-channel ретейла позволяет решать такие задачи как сбор сложного заказа, состоящего из нескольких позиций, зачастую расположенных на различных складах, его последующая доставка до покупателя; доставка товара как домой, так и в торговую точку, пункт самовывоза.

• В целом на региональных рынках сохраняется тенденция строительства складских помещений «под заказ». По итогам 2018 года 65% (178 тыс. кв. метров) региональных площадей было введено с привлечением генерального подрядчика на собственном земельном участке, 13% (37 тыс. кв. метров) — в формате built-to-suit (строительство объекта под конкретного клиента). Стоимость строительства сейчас стала более прогнозируемой, скорость строительства выросла, по стандартам гарантированно получить новый склад можно за 14 месяцев, тогда как несколько лет назад это занимало два-три года.

Инвестиционная компания Real Capital подберет для вас подходящий готовый склад, либо земельный участок для строительства.

Источник - CRE https://www.cre.ru/analytics/74286