Почему Лондонград останется привлекательным для инвестиций в недвижимость

Общаясь с российскими СМИ мне часто задают вопрос о том, сохранит ли сфера недвижимости Лондонграда (как иногда называют Лондон) и Великобритании в целом свою инвестиционную привлекательность в связи с предстоящим брекзитом, и как в этот период неопределенности ведут себя российские инвесторы. Еще одна интересная тема — это дискуссия о том, что именно к российским инвесторам применяют очень жесткие правила в Великобритании. Сегодня хотелось бы сконцентрировать свое внимание именно на этих темах тем более, что они очень взаимосвязаны.

Итак, брекзит и трансформация спроса российского клиента. Надо сказать, что существует две точки зрения на инвестиционную привлекательность недвижимости в нынешних условиях — некоторые покупатели считают, что после брекзита цены на недвижимость существенно упадут и в настоящее время имеет смысл попридержать свои средства, а кто-то, наоборот, убежден в том, что сейчас правильное время вкладывать деньги в недвижимость в связи с волатильностью фунта. Действительно, сегодня фунт дешевле, чем когда бы то ни было и так будет не всегда. Многие, чьи доходы не в фунтах, это понимают.

Кроме того, есть целый ряд факторов, которые определяют стоимость недвижимости в Лондоне и которые останутся здесь и после брекзита, а именно: большое количество образовательных учреждений в непосредственной близости от Лондона, огромный экономический потенциал и возможности открытия, ведения бизнеса и получения различных грантов и поддержки для старт-ап проектов, культурная составляющая, удобное географическое расположение и другие факторы, которые имеют большое значение для российских инвесторов. Таким образом, мы можем констатировать, что интерес со стороны отечественных клиентов отнюдь не угас.

Однако, мы наблюдаем показательное смещение спроса в сторону коммерческой недвижимости и девелоперских проектов. Так, интерес представляют объекты коммерческой недвижимости со стабильным арендным доходом на уровне 4,5-7%. Целый ряд частных инвесторов или компаний предпочитают «вложить свои средства и забыть о них». Большой интерес мы также видим и к студенческим общежитиям, причем речь идет не о банальном приобретении студий в общежитии, а именно о покупке объекта целиком в качестве альтернативного варианта инвестиций в недвижимость. И, наконец, объекты, так называемого, street retail (т.е. магазины, рестораны) привлекают внимание российских инвесторов. Мы связываем это не столько с возможностями брекзита или британского рынка, сколько с их опытом работы в России. Однако, если в Москве этот сегмент является одним из наиболее развивающихся, то в Лондоне, например, довольно мало подобных проектов и найти хорошие, да еще с московской доходностью, практически невозможно.

А что же происходит с рынком жилой недвижимости? Здесь мы наблюдаем интересную трансформацию предпочтений российского клиента, хотя справедливости ради надо сказать, что она не обязательно связана с ранее упомянутым брекзитом. Если раньше отечественный инвестор приезжал и покупал может быть и не первую попавшуюся, но третью попавшуюся квартиру, то сейчас он действует по принципу «Try before you buy» (в переводе с английского «Попробуй прежде, чем купить») — осматривается, взвешивает все «за» и «против», узнает район, где проживает и, в целом, подходит более прагматично к процессу принятия решения о приобретении недвижимости в Великобритании. По результатам 2018 года спрос среди российских покупателей на приобретение жилой недвижимости для инвестиционных целей снизился, но на аренду квартир существенно увеличился.

С точки зрения географических предпочтений российских инвесторов предполагаемый брекзит не внес какие-либо коррективы. Если говорить о частных инвесторах в активном возрасте, вне зависимости от того, является ли их решение исключительно инвестиционным или они приобретают недвижимость для собственных нужд, с точки зрения локации наибольшей популярностью пользуются города с развитой экономикой. Абсолютным лидером, естественно, является Лондон, а также Кембридж, Оксфорд, мы видим значительный интерес и к Манчестеру, Ливерпулю, Кентербери. А вот численность сделок в Шотландии, Ирландии или Уэльсе существенно ниже и нынешний момент не исключение.

Вопрос о юридическом оформлении сделок с недвижимостью и осуществлению платежей из России в Великобритании сейчас также является предметом большой дискуссии. При этом, несмотря на всю трудоемкость данного процесса как с российской, так и с британской стороны, мы до нынешнего момента не сталкивались с какими-либо сложностями, которые касаются именно российских клиентов или каким-то образом связаны с санкциями. Существующие требования со стороны Великобритании, в первую очередь, о происхождении капитала и налогообложения актуальны абсолютно для всех наших клиентов в равной степени (мы сотрудничаем и с британскими, и с китайскими, и с турецкими инвесторами). При этом, нужно сказать, что когда речь идет о сделке, то всегда есть страна инвестирования (в нашем случае Великобритания) со своими требованиями и страна происхождения капитала (в нашем случае Россия).

Если мы говорим о России, то для того, чтобы пройти российский валютный контроль и чтобы средства собственно «выпустили» из страны, как и ранее, необходимо собрать определенный пакет документов, который является основанием для платежа. В нашем случае, это либо инвестиционный договор, либо в случае незначительных платежей, когда, например, родители оплачивают обучение ребенка за рубежом, то договор аренды (подтверждение, что вас ждут в Великобритании), счет от собственника квартиры, либо от нас как агента по сделке. В Великобритании, со своей стороны, уделяют большое внимание вопросу происхождения капитала. Причем за последние 2 года процедура проверки входящих средств стала более строгой, что явилось отражением недавно принятой дополнительной законодательной базы, направленной на ограничение приобретений и инвестиций со стороны лиц с неясным происхождением капитала.

Повторюсь, данные требования актуальны абсолютно для всех инвесторов, включая российских граждан. Любой инвестор должен доказать, что затрачиваемые средства не связаны с криминальной или террористической деятельностью, а получены законными способами. Также есть определенные ограничения по инвестициям для людей, связанных с политикой или занимающих государственные должности (так называемые PEP — politically exposed person). Но пока в России не все работают на государство. Таким образом, инвестор должен предоставить большой пакет документов, который проверяет не только банк, куда поступают средства, но и юристы со стороны получателя средств, т.к. именно получатель несет за это ответственность.

Источник - realty.rbc.ru