Полный комплект: зачем нужен нотариус в сделках с недвижимостью

Сделка с недвижимостью – мероприятие, в котором нужно быть уверенным на сто процентов, а потому помощь специалиста здесь трудно переоценить. В частности, все чаще люди обращаются за помощью к нотариусу. О том, как именно нотариусы становятся гарантом надежности сделки, рассказали в Федеральной нотариальной палате.

Строго по списку

Основная задача нотариуса — защита прав участников сделки. Прежде чем поставить на бумаге свою подпись и печать, он должен досконально проверить документы, на основе которых эта бумага составлялась.

Если такой бумагой выступает договор купли-продажи недвижимости, перечень предъявляемых нотариусу документов выходит немаленький. Часть документов всегда есть на руках у любого гражданина, а некоторые позиции из списка нужно будет подготовить/запросить в соответствующей инстанции заранее. Полный список документов, которые нотариус вправе требовать от заявителей, установлен отдельным нормативным актом — Регламентом совершения нотариальных действий. Благодаря строгим требованиям к перечню запрашиваемых нотариусом бумаг каждый из участников сделки может быть уверен в выявлении всех значимых с правовой точки зрения фактов о продавце, покупателе и самом объекте недвижимости.

Этапы проверки

Для начала нотариус должен удостоверить личность каждого участника сделки. Здесь проверяются все заполненные страницы паспорта либо другого документа, подтверждающего личность. По правилам, действующим в нотариате, вместо паспорта РФ могут быть предъявлены: удостоверение или военный билет военнослужащего, загранпаспорт, дипломатический или служебный паспорт, временное удостоверение личности и другие.

Если кто-то из заявителей состоит в браке, ранее состоял в браке и позднее развелся, к нотариусу нужно будет захватить и соответствующее свидетельство о заключении либо расторжении брака. Также все стороны договора должны предъявить СНИЛС.

При продаже недвижимости, купленной в браке, к списку предъявляемых документов добавляется согласие супруги/супруга на сделку. Если же речь о долевой собственности, продавец обязан собрать и принести с собой документы, подтверждающие отказ сособственников от реализации преимущественного права покупки на его долю. Если совладельцы недвижимости никак не отреагировали на сообщение заявителя о желании продать свою долю, нужно предъявить нотариусу доказательство того, что людей известили, но реакции в установленный законом срок так и не последовало.
Что касается бумаг, касающихся непосредственно объекта недвижимости, не лишним будет взять к нотариусу и так называемую карточку учета объекта, экспликацию и справку об отсутствии задолженности по ЖКХ. Все это сегодня собственник может заранее запросить в МФЦ.

Отдельно стоит сказать и о правоустанавливающих документах на недвижимость. По общему правилу нотариус устанавливает факт принадлежности имущества тому или иному лицу самостоятельно путем направления запроса в ЕГРН. Однако если право на объект возникло до 1998 года, электронная база Росреестра, к сожалению, не поможет. Поэтому и разного рода свидетельства о приватизации, о праве на наследство, о смерти наследодателя, прежний договор дарения или купли-продажи недвижимости скорее всего также придется взять к нотариусу.

Кстати, при желании заявителя копии вышеуказанных бумаг можно направить нотариусу по e-mail за несколько дней до предполагаемого визита в контору, что позволит значительно сэкономить время в ходе самой сделки. Конечно, это не отменяет необходимости принести с собой и все оригиналы документов.

Связаны одной сетью

Значительную часть сведений, необходимых для сделки, нотариус запрашивает сам, не покидая рабочего места. Такое удобство — следствие активной "цифровизации" современного нотариата и его участия в системе межведомственного электронного взаимодействия. Именно оперативный обмен сведениями между нотариусами и целым рядом инстанций позволяют говорить о принципе "одного окна".

Среди таких "цифровых" партнеров нотариата числится Росреестр, Налоговая, МВД, Центробанк, Центральный каталог кредитных историй и ряд других структур. То есть сведения поступают непосредственно от первоисточников и в максимально короткие сроки.

Так, перед удостоверением сделки нотариус запрашивает данные о дееспособности заявителей, о наличии либо отсутствии производства по делу о банкротстве, о принадлежности отчуждаемого имущества, об обременениях и судебных исках в отношении недвижимости, о правах третьих лиц и так далее.

Совсем скоро электронный запрос сведений будет применяться нотариусами и в отношении Единого государственного реестра ЗАГС.

Соответствующий закон был принят еще в 2017 году, осталось лишь дождаться запуска указанной электронной базы. Такой метод проверки записей актов гражданского состояния позволит моментально проверить подлинность предъявляемых свидетельств о рождении, браке или смерти, а также свести к минимуму риск сокрытия такого рода сведений недобросовестными гражданами.

Очная ставка

При всем удобстве и все более широком применении информационных технологий в нотариальной деятельности, принципиальное значение по-прежнему имеет тот факт, что нотариус лично общается с обеими сторонами сделки. Именно при очном разговоре с участниками сделки нотариус проверяет осознанность и добровольность их решения, разъясняет им последствия подписываемого договора, зачитывая каждый пункт вслух, убеждается в том, что их воля соответствует волеизъявлению. Когда дело касается такого серьезного шага как продажа недвижимости, весь разговор с нотариусом записывается на камеру.

Такие меры необходимы для защити сделки от последующего оспаривания. Ведь чаще всего ключевым аргументом для признания сделки недействительной выступает заявление истца о том, что он чего-то не уяснил, не понял последствий заключаемого договора. Такая схема — излюбленный инструмент в руках недобросовестных родственников пожилых людей, которые продали или, к примеру, завещали недвижимость по своему усмотрению и без учета притязаний обиженной родни. Нотариальное удостоверение защищает права честной стороны и снимает риски оспаривания. На юридическом языке это называется повышенной доказательственной силой нотариального акта.

Регистрация права — в один клик

После непосредственно удостоверения сделки работа нотариуса не заканчивается. Обладая особым правовым статусом заявителя, действующего от лица государства, и имея прямой доступ к государственным реестрам, нотариус также помогает довести дело до конца, то есть — зарегистрировать право собственности.

Электронная подача документов в Росреестр от лица нотариуса — еще и самый быстрый на сегодняшний день способ регистрации права, занимающий 1 рабочий день. Причем уже с 1 февраля 2019 года подача электронной заявки в Росреестр станет обязательным действием нотариуса в рамках оформления сделки. Доплачивать за оперативное решение регистрационного вопроса, согласно новому закону, не придется.

Нотариальное "каско" в действии

Помимо законности сделки и защиты от оспаривания нотариус предоставляет гражданам еще одну важную гарантию — полную компенсацию ущерба, если таковой возникнет вследствие его ошибки. Это одно из принципиальных отличий нотариально удостоверенной сделки от договора в простой письменной форме. Иными словами, нотариус как профессиональный участник оборота отвечает за собственные ошибки реальными деньгами в полном объеме. Требования к квалификации и порядку работы нотариусов максимально высокие, и ошибкой считается даже непрочтение нотариусом вслух текста договора.

Средства для компенсации обеспечивает многоступенчатая система страхования профессиональной ответственности нотариуса, действующая в российском нотариате уже многие годы.

Дополнительные, но не лишние опции

Современные технологии в работе нотариусов упрощают жизнь их клиентов еще в ряде моментов. Например, если кто-то из сторон сделки забыл заранее получить от третьей стороны согласие на сделку или, к примеру, доверенность, все эти бумаги можно очень быстро в электронном виде передать необходимому нотариусу. Для этого тот же доверитель может прийти к любому удобному нотариусу, оформить необходимый документ на бумаге, а нотариус переведет его в электронный вид с сохранением юридической силы. Получившийся файл можно сразу же передать участнику сделки по e-mail.

Со следующего года подобная процедура станет еще проще — документы можно будет сразу сделать в цифровом виде. Никаких специальных приспособлений (будь то личная усиленная квалицированная электронная подпись) заявителю иметь при себе не придется. Правовую значимость документу обеспечит сам нотариус, удостоверив его своей УКЭП (усиленная квалифицированная электронная подпись).

Кроме того, с помощью нотариуса можно решить и вопрос расчета по сделке. Для этого можно воспользоваться депозитом нотариуса. Вместо банковской ячейки покупатель переводит деньги на специальный депозитный счет нотариуса. Нотариус, который удостоверяет сделку, сам переведет средства продавцу, как только условия сделки будут исполнены (будет зарегистрировано право собственности). Депозит обеспечивает безопасность и людей, и самих расчетов, а также делает их простыми. Важный момент — в случае банкротства банка денежные средства, внесенные в депозит нотариуса, выводятся из конкурсной массы и сразу же передаются нотариусу, который, в свою очередь, передает их собственнику этих средств.

Расчет через депозит — удобный и цивилизованный механизм, а стоит услуга при этом дешевле, чем аренда банковской ячейки — 1500 рублей при условии нотариального удостоверения сделки.

Источник - realty.ria.ru